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合景泰富与850亿元的距离

原标题:KWG与850亿元之间的距离

对于正在加速的KWG来说,今年上半年是喜忧参半。

幸运的是,公司在2019年上半年递交了一份精彩的成绩单:预售总额达到360亿元,同比增长11%;合并实际股本收入171.1亿元,同比增长68.7%;核心利润25.14亿元,同比增长28.1%。

令人担忧的是,随着规模的扩大,债务压力正在酝酿之中。截至2019年6月30日,公司负债总额约为1666.09亿元,同比增长32.01%;净负债比率从2018年底的66.4%上升至77.2%。此外,公司上半年的融资利息支出达到10.5亿元,同比增长56.54%。

据有关媒体报道,大和证券在研究报告中重申对KWG的“买入”评级。然而,目标价由15.088港元下调至12.8港元。与此同时,大河预计晶晶泰将有更多的合资项目,这将增加销售管理和融资成本,将公司1919年至2020年的收入预测减少19-23%,并将其净利润预测降低15-20% %。

显然,景泰泰福冲刺的规模之路并不顺利。合作开发角落超车的想法不仅是规模的扩大,还有债务的增加。如何平衡两个测试之间的关系KWG的管理者。

高负债和不断上升的融资成本

在产业集中度加快的时代,规模和速度已成为许多公司加强竞争力的关键芯片。

长期以来一直在200亿元营地的KWG也成为了冲刺规模军队的一员。根据计划,该公司今年的年销售额将达到850亿元。早在2018年,KWG董事长孔建伟提出“尽快达到1000亿元”。

为了实现这一目标,kwg频繁出现在土地市场上。上半年,公司通过公开市场招标、并购、合作开发等方式收购项目16个,新增建筑面积175万平方米。按面积计算,新增建筑面积约50%通过公开市场竞价获得。

此外,KWG还试图通过城市更新项目扩大其土地储备。在中期业绩会上,KWG表示,公司已签署12个旧村改造项目,总建筑面积1100万平方米。公司有10多个旧的改革项目正在洽谈中。

对此,财经评论员颜跃进指出,旧的改革项目在初期对企业资金有了更高的要求,特别是现在整个金融环境趋紧,这是对企业资金链的考验。“当前住宅市场正在降温,昂贵的项目对企业资本链产生影响。”

KWG的财务压力确实在上升。截至2019年6月30日,公司负债总额约为1666亿900万元,同比增长32.01%;资产负债率达到82.43%,高于上年同期的80.71%;净负债率明显高于上年同期的66.4%。2018年底。增加到77.2%。

同时,公司依赖发展的经营性现金流量多年为负。数据显示,从2016到2019,公司经营现金流产生/使用的净现金分别为-2813亿元、-943.9亿元、22.72亿元和3909亿元。

为了缓解资金压力,KWG必须加快融资步伐。不过,早在今年年初,该公司就有两项融资计划受阻。1月18日,深圳证券交易所200亿元的ABS融资计划被暂停。1月15日,上海证券交易所暂停了20亿元资产支持专项计划。

在尝试“失败”后,KWG选择了高额融资成本的海外债务。上半年,该公司已发行美元债券,到期日的到期率为7.875%,2024年的利率为7.85%,用于再融资现有债务。

此外,KWG渴望“创新”融资方式。根据半年报,公司于上半年获得深圳证券交易所批准的100亿元商业地产资产支持专项计划(CMBS),并于7月成功发布市场首个单一存储类型CMBS今年,规模为19亿元,发行率为5.3。 %。

融资困难同步是企业的融资成本。数据显示,公司上半年加权平均资本成本为6.6%,而2018年加权平均融资成本为6.4%。此外,公司今年上半年的融资利息支付额已达10.5亿元,同比增长56.54%。

8月12日,曾在KWG服务超过12年的徐金田辞去执行董事,首席财务官(CFO),公司秘书及其他职务,仅担任高级顾问。在业内着名评论员看来,“高债务增长不能直接与就业调整挂钩。企业负债增加可能有很多原因,但不能排除徐金田上任时的一些问题,因为负债有一定的时间。“

在半年度绩效会议上,KWG提出了公司战略的两个方面,其中之一就是“质量增长”。但是,就目前的情况而言,规模和债务似乎是平衡的两个方面。如何平衡两者之间的关系已经成为“质量增长”过程中的“阻碍者”。

销售额连续两天下降,很难超越角落

在绩效会议的上半年,由孔建伟领导的管理层非常容易。

在今年的“半年考试”中,公司预售金额达到360亿元,同比增长11%;合并实际按权益收入171.1亿元,同比增长68.7%;核心利润25.14亿元,同比增长28.1%。

然而,仔细观察发现该公司的收入和利润增长率并不匹配。在某种程度上,这源于公司飙升的财务成本,销售,一般和管理费用。根据数据,公司上半年的销售和营销费用约为3.75亿元,同比增长80.2%;行政支出约9.13亿元,同比增长67.2%,其他经营费用约910万元,同比增长550%。

据相关媒体报道,大和证券在研究报告中重申了对KWG的“买入”评级。然而,目标价由15.088港元下调至12.8港元。与此同时,大河证券预计晶晶泰将有更多的合资项目,这将增加销售管理和融资成本,从2019年到2020年将公司的收入预测降低20-23%,并将净利润预测降低15 -20。 %。

不仅如此,企业股权的比例也在下降。孔建伟说:“这是因为我们与其他开发商有更多的合作。”金融网发现,在半年报上半年新上市的项目中,台州,无锡,佛山,重庆,南宁等项目正在合作开发。其中,仅佛山灵峰项目权益占50%,其余项目占比不到50%。

相比之下,杭州,苏州和无锡预计将在下半年推出的9个项目中,江门只有一个项目拥有100%的股权。此外,其中3个占不到50%,3个项目占50%,2个项目占50%以上。

对于杭州,北京,苏州等下半年KWG所针对的地方,空白研究所所长杨贤玲认为,销售目标集中的一线和二线城市只是严格的城市政策监督,下半年的销售将是困难的。

此外,在长三角地区,公司的销售贡献率最高,下半年项目的比例急剧下降。根据半年报,根据预售的贡献,上半年企业销售的95个项目中有47%来自长三角地区,28%来自广东,香港和澳门,下半年价值1000亿元。广东,香港和澳门的大湾区占33%,而长三角地区仅占32%。

尽管如此,孔建一在他的临时表演会议上仍然坚定地表示他“有信心完成850亿元的销售目标”。然而,根据公布的销售业绩,公司前8个月预售金额488.8亿元,完成率仅为57.5%。杨贤玲认为,在下半年,整个市场将从中温环境转变为寒冷环境。希望下半年加强销售的企业将受挫。

企业销售下滑的迹象已经出现。 2019年7月,公司预售额为67.11亿元,比上月下降11.15%;预售建筑面积约38.7万平方米,比上月下降23.37%。 8月份,公司预售金额为61.71亿元,比上月下降8.05%;预售面积约为342,000平方米,较上月下降11.63%。

在今年下半年初,KWG“停滞不前”。同一政策研究所首席分析师张宏伟表示,“下半年市场应该更加困难,因为它受到资金的影响。从整体市场走势来看,它仍应进入“以价换价值”“。 p>

从2018年1月到2019年8月,为40家典型住房公司提供融资。 (来源:通社研究院)

公司内部和外部市场的压力也不容乐观。据中原地产研究中心统计,2019年1-8月,全国房地产调控政策达367次,比去年同期增长17%。同时,根据科技研究所的数据,8月份40个典型住房公司的融资额为366亿2600万元,比上个月下降了58.15%,这是今年的第二次大幅下降。

在内外部压力下,KWG的缺口分别为350亿元和361亿元。换句话说,KWG将在今年上半年的剩余四个月内创造相当于六个月的业绩。对KWG来说,这个冬天不会很容易。

文/王亚静(编辑:优雅)

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2019-09-05 19: 43

源:直接刷新财务

原题:KWG与850亿元的距离

对于正在加速增长的KWG来说,今年上半年情况喜忧参半。

幸运的是,公司在2019上半年发布了一份辉煌的成绩单:总预售额为360亿元,同比增长11%;合并后的权益收益为171亿1000万元,同比增长68.7%;核心利润25.14元1亿元,增长28.1%。

令人担忧的是,随着规模的扩大,债务压力正在显现。截至2019年6月30日,公司负债总额约1666.09亿元,同比增长32.01%;净负债率由2018年末的66.4%提高至77.2%。此外,上半年公司融资利息支出10.5亿元,增长56.54%。

据有关媒体报道,大和证券在研究报告中重申对KWG的“买入”评级。然而,目标价由15.088港元下调至12.8港元。与此同时,大河预计晶晶泰将有更多的合资项目,这将增加销售管理和融资成本,将公司1919年至2020年的收入预测减少19-23%,并将其净利润预测降低15-20% %。

显然,景泰泰福冲刺的规模之路并不顺利。合作开发角落超车的想法不仅是规模的扩大,还有债务的增加。如何平衡两个测试之间的关系KWG的管理者。

高负债和不断上升的融资成本

在产业集中度加快的时代,规模和速度已成为许多公司加强竞争力的关键芯片。

长期以来一直在200亿元营地的KWG也成为了冲刺规模军队的一员。根据计划,该公司今年的年销售额将达到850亿元。早在2018年,KWG董事长孔建伟提出“尽快达到1000亿元”。

为了实现这一目标,KWG经常出现在土地市场上。上半年,公司通过公开招标,并购和合作开发收购了16个项目,新建总面积175万平方米。如果按面积计算,新增建筑面积的约50%是通过公开市场竞标获得的。

此外,KWG还试图通过城市更新项目扩大其土地储备。在中期业绩会议上,KWG表示,公司已签署了12个旧村改造项目,总建筑面积为1100万平方米。该公司在谈判中有十多个旧的改革项目。

对此,财经评论员颜跃进指出,旧的改革项目在初期对企业资金有了更高的要求,特别是现在整个金融环境趋紧,这是对企业资金链的考验。“当前住宅市场正在降温,昂贵的项目对企业资本链产生影响。”

KWG的财务压力确实在上升。截至2019年6月30日,公司负债总额约为1666亿900万元,同比增长32.01%;资产负债率达到82.43%,高于上年同期的80.71%;净负债率明显高于上年同期的66.4%。2018年底。增加到77.2%。

同时,公司依赖发展的经营性现金流量多年为负。数据显示,从2016到2019,公司经营现金流产生/使用的净现金分别为-2813亿元、-943.9亿元、22.72亿元和3909亿元。

为了缓解资金压力,KWG必须加快融资步伐。不过,早在今年年初,该公司就有两项融资计划受阻。1月18日,深圳证券交易所200亿元的ABS融资计划被暂停。1月15日,上海证券交易所暂停了20亿元资产支持专项计划。

在尝试“失败”之后,KWG选择了融资成本高的海外债务。上半年,公司已发行美元债券,2023年到期利率为7.875%,2024年利率为7.85%,用于对现有债务进行再融资。

此外,KWG渴望“创新”融资方式。半年报显示,公司上半年获得了深交所批准的100亿元商业地产资产支持专项计划(CMBS),并于今年7月成功发行了市场上首只单仓型CMBS。规模19亿元,发行利率53%。%。

融资困难同步是企业的融资成本。数据显示,公司上半年加权平均资本成本为6.6%,而2018年加权平均融资成本为6.4%。此外,公司今年上半年的融资利息支付额已达10.5亿元,同比增长56.54%。

8月12日,曾在KWG服务超过12年的徐金田辞去执行董事,首席财务官(CFO),公司秘书及其他职务,仅担任高级顾问。在业内着名评论员看来,“高债务增长不能直接与就业调整挂钩。企业负债增加可能有很多原因,但不能排除徐金田上任时的一些问题,因为负债有一定的时间。“

在半年度绩效会议上,KWG提出了公司战略的两个方面,其中之一就是“质量增长”。但是,就目前的情况而言,规模和债务似乎是平衡的两个方面。如何平衡两者之间的关系已经成为“质量增长”过程中的“阻碍者”。

销售额连续两天下降,很难超越角落

在绩效会议的上半年,由孔建伟领导的管理层非常容易。

在今年的“半年考试”中,公司预售金额达到360亿元,同比增长11%;合并实际按权益收入171.1亿元,同比增长68.7%;核心利润25.14亿元,同比增长28.1%。

然而,仔细观察发现该公司的收入和利润增长率并不匹配。在某种程度上,这源于公司飙升的财务成本,销售,一般和管理费用。根据数据,公司上半年的销售和营销费用约为3.75亿元,同比增长80.2%;行政支出约9.13亿元,同比增长67.2%,其他经营费用约910万元,同比增长550%。

据相关媒体报道,大和证券在研究报告中重申了对KWG的“买入”评级。然而,目标价由15.088港元下调至12.8港元。与此同时,大河证券预计晶晶泰将有更多的合资项目,这将增加销售管理和融资成本,从2019年到2020年将公司的收入预测降低20-23%,并将净利润预测降低15 -20。 %。

不仅如此,企业股权的比例也在下降。孔建伟说:“这是因为我们与其他开发商有更多的合作。”金融网发现,在半年报上半年新上市的项目中,台州,无锡,佛山,重庆,南宁等项目正在合作开发。其中,仅佛山灵峰项目权益占50%,其余项目占比不到50%。

相比之下,杭州,苏州和无锡预计将在下半年推出的9个项目中,江门只有一个项目拥有100%的股权。此外,其中3个占不到50%,3个项目占50%,2个项目占50%以上。

对于杭州,北京,苏州等下半年KWG所针对的地方,空白研究所所长杨贤玲认为,销售目标集中的一线和二线城市只是严格的城市政策监督,下半年的销售将是困难的。

此外,在长三角地区,公司的销售贡献率最高,下半年项目的比例急剧下降。根据半年报,根据预售的贡献,上半年企业销售的95个项目中有47%来自长三角地区,28%来自广东,香港和澳门,下半年价值1000亿元。广东,香港和澳门的大湾区占33%,而长三角地区仅占32%。

尽管如此,孔建一在他的临时表演会议上仍然坚定地表示他“有信心完成850亿元的销售目标”。然而,根据公布的销售业绩,公司前8个月预售金额488.8亿元,完成率仅为57.5%。杨贤玲认为,在下半年,整个市场将从中温环境转变为寒冷环境。希望下半年加强销售的企业将受挫。

企业销售下滑的迹象已经出现。 2019年7月,公司预售额为67.11亿元,比上月下降11.15%;预售建筑面积约38.7万平方米,比上月下降23.37%。 8月份,公司预售金额为61.71亿元,比上月下降8.05%;预售面积约为342,000平方米,较上月下降11.63%。

在今年下半年初,KWG“停滞不前”。同一政策研究所首席分析师张宏伟表示,“下半年市场应该更加困难,因为它受到资金的影响。从整体市场走势来看,它仍应进入“以价换价值”“。 p>

从2018年1月到2019年8月,为40家典型住房公司提供融资。 (来源:通社研究院)

公司内部和外部市场的压力也不容乐观。据中原房地产研究中心统计,2019年1 - 8月,全国房地产调控政策达到367次,比去年同期增长17%。同时,根据科技研究所的数据,8月份40家典型住房公司的融资额为366.26亿元,比上月下降58.15%,是今年以来的第二次大幅下降。

在内外压力的压力下,KWG的缺口为人民币350亿元和人民币361亿元。换句话说,在剩下的四个月里,KWG将在今年上半年创造相当于六个月的表现。对于KWG来说,这个冬天不会那么容易。

文/王雅静(编辑:优雅)

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